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台灣人的購屋觀念多半是「有土斯有財」，但這幾年來地上權開發案有如雨後春筍般出現，包括建築業界與金控壽險集團也都來搶食，市場上的消費者也逐漸可接受沒有土地所有權的房子，而地上權始祖代表建物是位在台北市南京東路的華航大樓，另外還有北市百世大樓、世貿中心、晶華酒店、SOGO百貨等亦是地上權建物。究竟地上權有何特殊之處呢？

Q1：地上權定義為何？

簡單解釋就是將土地的權利讓給他人來使用，另外地上權在法令上賦予的土地權利是僅次於所有權，可自由收益、可轉讓與設定。

Q2：地上權相關細項？

現行國內採地上權開發的建物，仍以公有地較具有指標與市場性，按政府標售地上權的土地，其標價約市價的5～7成之間，期限以往統一訂為50年，之後彈性拉長至70年。另外，90年代起有多數公有土地係朝地上權釋出土地，且只租不賣，部分採BOT模式，地點多在精華商圈供商用不動產使用，諸如星級飯店、百貨商場、辦公大樓等，僅少數為住家產品。

Q3：地上權建物吸引人之處？

一般民眾選擇地上權物件，主要是一般地上權建物（有建物所有權）的價格約是正常房地屋5～7折價格，平均單價相對便宜，吸引力十足，消費者可用便宜價格，就入住台北市精華區。

Q4：欲購買地上權建物可辦理銀行貸款嗎？

答：地上權房屋只有使用權而無土地所有權，銀行會考慮有天要處分時難度高，所以在鑑價時會非常謹慎，貸款成數約5成，非常低。

Q5：購買地上權後，未來要考慮哪些？

便宜價格購入地上權建物，但隸屬房屋持有稅的「地價稅」與「房屋稅」一樣要繳納，且「房屋稅」年年調整，這筆費用可別漏算囉！另外，建議預先為地上權到期做打算，屆時若經濟能力許可，因優先購買權或續住權，就較無後顧之憂，但若經濟能力下降，則需要先考慮好之後該何去何從。

在行政院前瞻計畫中，目前同被歸類為零元俱樂部的台北市與新北市，2017年4月14日達成共識，雙方將共同爭取1捷運環狀線第二階段的北環段、南環段以及2捷運萬大線第二期、3汐止民生線納入前瞻計畫。



新北市副市長葉惠青14日拜會台北市副市長鄧家基，兩人除了對共同爭取軌道建設取得共識以外，在水環境建設部分，雙北也將共同向行政院爭取，將八里汙水處理廠汙水的處理標準從目前的一級提升為二級或三級處理，並在大台北供水計畫中納入翡翠水庫原水管等計畫。



4月17日立法院將針對前瞻基礎建設計畫的軌道建設舉行公聽會，新北市將向雙北地區立法委員請託，共同向中央發聲呼籲將前述軌道建設納入前瞻基礎建設計畫。



台北市副市長鄧家基也允諾，將全力推動已報核中央審議的捷運萬大線第二期財務計畫修正核定，並將捷運環狀線第二階段北環段及南環段及捷運汐止民生線以最快速度提送中央審議。



八里汙水處理廠涉及700萬人口的家庭污水處理，在全世界重視環保的今日，兩位副市長共同認為不應只做初級處理就排入海，應把水質處理提高到二級或三級，採跨區域整合列入前瞻計畫一起來做治理，達到符合現在環保觀念。



此外，大台北供水計畫─翡翠水庫原水管計畫，規劃於翡翠水庫下游北勢溪上增設取水口，設置原水管銜接至粗坑堰下游，共用台電粗坑電廠頭水路，銜接至二原輸水幹管，長度約為2.6公里，初估經費約20億元，可降低淨水場處理原水之負荷，增加大台北地區供水穩定及安全，雙北將併同向中央爭取全額補助，提升未來板新地區約600萬人用水安全。



捷運環狀線第二階段北環段及南環段、捷運萬大線第二期、捷運汐止民生線，路線串連雙北市大同、中山、松山、內湖、士林、文山、土城、樹林、新莊、汐止等行政區，藉由銜接已通車路網，構建形成雙北環狀及路線延伸，進而擴張雙北都會區捷運路線版圖，增加捷運服務範圍，使民眾於捷運轉乘更為便利，並可整體提升大雙北都會區旅運量，增加營運效益與規模，並直接牽動關係雙北都市計畫上位政策訂定與產業結構、升級與發展。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

邇來常有民眾詢問新取得房屋，若要適用自住房屋稅率課徵房屋稅，該屋是否需向戶政機關辦理戶籍登記？



稅捐機關指出，房屋適用自住房屋稅率與地價稅適用自用住宅用地稅率要件不同，有關「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定如下：個人所有之住用房屋符合下列情形者，屬供自住使用：一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。



換言之，房屋適用自住房屋稅率條件無需於該屋辦理戶籍登記，個人新取得房屋只要符合以上三項要件之規定，就可以適用自住房屋稅率。如已符合自住使用之規定，請儘速向房屋所在地之稽徵機關提出申請。



稅捐機關進一步表示：地價稅自用住宅用地之定義，除無供出租或營業外，尚須土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，如土地所有權人實際居住該地，惟無前述親屬設立戶籍，並無地價稅自用住宅用地稅率之適用，所以適用地價稅自用住宅用地稅率一定要在該房屋辦理戶籍登記。如符合地價稅自用住宅規定，請記得需於當年9月22日前，向土地所在之稅捐機關提出申請。逾期申請自申請之次年期起適用自用住宅稅率核課地價稅。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

房市從多頭反轉盤整至今，價格已有不小幅度的修正。但住展雜誌統計近年新案車位價格卻發現，北北桃三都的車位竟比房子還抗跌，新北車位價格甚至還持續創新高！究竟是什麼原因使車位身價居高不下呢？



近來房市讓利風盛行，部分新案的實際成交價直逼中古屋，讓等待已久的消費者終於有機會一圓買房夢。奇怪的是，雖然房市持續盤整，但北台灣三直轄市新建案車位，似乎不受景氣波動影響，價格仍然「貴桑桑」。

無視盤整 價位續走高

據住展統計詳見表一，去一○五年北北桃三都的新案車位價格表現強勢，除北市平面車位較前一○四年微幅下修外，其他包括北市機械車位及新北、桃園的新案車位，價格均較前年上漲，其中新北市的平面與機械車位，更分別以近一百九十萬、一百四十萬的價位，刷新歷史新高。



對比近年不斷下修的房價，價格依舊堅挺的車位，儼然是房市黑夜中的一盞明燈，但為何原本被認為「買不如租」的車位，在大環境不佳之下反而能逆勢翻身呢？以下從產品特性、政策效應及供需狀況等層面，為您深入分析原委。

易保養維護 幾無折舊

在過去都會區開發密度還沒那麼高的時代，要找到一個停車位並不困難，況且就投資的角度而言，房屋的增值效益遠大過車位，多數車位通常是「多少錢買進，就多少錢賣出」，因此許多民眾在買房時，對於加購車位往往意興闌珊。但這其實正反映出車位絕佳的產品特色─價格不受折舊影響。



房屋在多頭時期，固然有豐厚的轉手利益可期，然而當房市面臨景氣困局時，非但價漲不易，房子還會隨著屋齡增長而折舊，加速價格走弱。車位則不同，即便是機械車位，只要還堪用，行情基本上都不會與買進時有太大差距，若是平面車位，因進出、使用方便，保養維護更遠比房屋來得輕鬆，價格穩固性更佳。



更何況在房價驚驚漲的時候，車位的價格其實也在默默跟漲。這般「漲價我跟風、跌價我不從」的產品特性，無疑是車位在艱困時局中，反而比房屋保值的主要因素之一。

總價相對低 易守難攻

車位不僅無折舊問題，且多數建案車位的成交價，幾乎與開價無異，沒有太多討價還價的空間，可為何大家對房價總斤斤計較，卻不會對車位痛下殺手呢？原因或許就在於與房屋相較，車位總價相對低的緣故。



以北台灣都會區而言，房屋總價少則千餘萬、多則上億，消費者只要能從業者手中殺個幾個百分點，就能一口氣省下上百萬，但若是從車位下手，就算把要價四、五百萬的豪宅車位殺到八折成交，也才只為荷包節省幾十萬，因此與其費心砍車位價格，多數民眾寧可把心力放在房屋或購屋總價上頭。



而對業者來說，要想阻止民眾砍房屋或購屋總價，幾乎不可能，即使建案已標榜不二價銷售，消費者仍會抱著姑且一試的心態堅持殺價。相形之下，車位因總價低，能省的金額有限，較能打消民眾殺價的念頭，使得多數車位成交價貼近開價。

車位價回補 維繫獲利

正因車位具備價格「易守難攻」的特徵，加上多數消費者對於車位行情的了解不如房價透徹，因此在近來房市渾沌的氣氛下，愈來愈多業者利用「車位回補」的手段來維持利潤。



所謂「車位回補」，就是表面上將房價調降，然後把調降的房價灌進車位，使車位價格高於一般行情，營造出房屋單價看似較區域行情便宜，但其實買房含車位的購屋總價並沒有減少。



舉例來說，甲案所在地的房價與車位行情分別為四十萬／坪與一百萬／個，若購買二十五坪加車位物件，要價一千一百萬，但為創造低價觀感，甲案便將房價調降為三十六萬／坪，再把車位價格拉高至二百萬／個，如此一來，雖然表面上房價打了九折，但實際總價仍舊是一千一百萬，建商一毛也沒少賺。



可能消費者會認為，既然如此，大可只買房不買車位，但業者也不是省油的燈，會告訴您若想適用低價促銷方案，就必須加購車位，再利用車位總價低、讓價幅度有限的特性，壓縮民眾的殺價空間。



而近年房市讓利風愈吹愈烈，為了使消費者對降價有感，業者只好在下殺房價的同時，把車位價格愈調愈高，使車位縱然在房市盤整之際，價格仍屹立不搖，甚至繼續逆流而上。

停車格收費 助長需求

此外，停車格收費政策的推波助瀾，亦是車位價格居高不下的關鍵之一。過去因都會區有許多停車格不收費，導致部分民眾長期佔用，因此台北市在柯市長走馬上任後，便加強取締違規，並推動停車格全面收費、公有停車場租金調漲等措施。



雖然最後政策折衷，但在公有免費／便宜車位大幅減少的情況下，民間車位的租購需求自然水漲船高，導致車位售價與租金揚升。除了北市之外，各縣市也各自祭出停車格累進收費防佔位鐵腕，甚至關於「買車須自備車位」的討論也愈來愈豐，若未來「有車就要有位」的政策當真成形，恐怕車位的價格就再也回不去了。

供給量大減 推升價格

不過車位價格會高，根本原因仍在於「供給遠少於需求」，據官方數據顯示，截至一○五年底，北市登記汽車數量已逾八十萬輛，但全市汽車車位卻僅約七十三萬個，有將近七萬個缺額待填補，而新北與桃園，車位缺額也都達十萬個以上，在供不應求的基礎下，車位的租金與售價當然低不下來。



更要命的是，在停車位容積獎勵落日之後，北北桃三都的新建案車位供給量就逐年下滑詳見表二，據住展統計，北市新案車位數量已連兩年低於五千，桃園市也在去年跌破一萬，新北市去年的供給量更僅約高峰時的三分之一。

而在新案車位供給量逐年遞減的同時，三都的汽車數量卻仍不斷增加，缺口怎麼填也填不滿，除非官方能有效抑制汽車數量，否則短期內車位的租售價格很難消風。



或許消費者會問：既然車位需求這麼高，為什麼建商不多弄點車位出來賣呢？如前所述，過去是因為有停獎協助稀釋成本，建商才願意多開挖一、兩層地下室增設車位，如今政策落日失去誘因，業者只求法定車位達標就好，以免徒增成本。



其次，房價在歷經十多年多頭後來到高點，導致民眾的購屋能力遭壓縮，為了在有限的預算內達成買房理想，許多消費者只好捨棄車位以降低購屋總價，業者也就順勢而為，因此近年許多建案的車位規劃都不足額，有些戶數較少的小宅案甚至只規劃個位數車位意思一下，消費者即便想買，也不見得買得到。

租金續走高 投報率佳

由於需求始終大於供給，因此近年車位不僅售價堅挺，租金投報率也相當亮眼，以台北市多數公有停車場的四千八百元月票計算，每年可進帳約五萬八千元，而北市現今車位平均價格約二百七十六萬，換算年投報率至少可達百分之二。



而且車位的維護成本與房屋相比幾近於零，投資車位可說是比房子還好賺，也難怪車位價格的支撐力道強勁。不過業者也提醒，投資車位應盡量避免高度太低、尺寸太小的物件，因為大車停不下，即代表潛在客源的縮減，投資效益可能不如預期。



另外，部分社區為維護社區安全，嚴禁將車位租給非住戶人士，倘若該社區車位充足，則投資獲利的可能性低落，因此有意投資車位的民眾，務必謹慎選擇，以免期待落空。

買房帶車位 方便脫手

雖然多買個車位會拉高購屋總價，但若手頭還挺得住，且評估未來仍有車位需求，還是加買個車位比較妥當。一來是車位無折舊問題，早買、晚買價差不大，早點買進，還能賺點租金回來；二來則是單獨買賣車位，貸款條件多半較差，但若於購屋時一併買進，則可將車位價格併入貸款總額當中，不論貸款成數或利率條件，都比單買車位來得好。



況且在車位供給持續不足的情況下，有帶車位的房子，通常比沒有車位的房子更容易轉手，因此呼籲消費者購屋時多為將來設想，把眼光放遠一點，才能做出對自己最有利的選擇。

稅捐機關表示，出售自用住宅用地可適用10％優惠稅率課徵土增稅，土地所有權人如將房地「贈與」給子女而不是「出售」，雖然該房地符合自用住宅用地要件，但仍無法適用自用住宅用地優惠稅率10％課徵土增稅。 



稅捐機關說明，「贈與」契約指一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約，依土地稅法第34條規定，土地所有權人「出售」自用住宅用地符合規定者，始可適用自用住宅用地10％稅率課徵土增稅。



「出售」乃指「買賣」，並非「贈與」，所以移轉房地給子女時所簽定之「贈與契約」無自用住宅用地10％稅率課徵土增稅之適用。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

財政部南區國稅局表示，繼承人申報遺產稅時，應注意遺產中如有土地房屋，其相關地價稅及房屋稅，只要是繼承日還沒繳納，都可以當作被繼承人死亡前之應納未納稅捐，從遺產總額中扣除。至可扣除金額，以被繼承人死亡年度所發生之地價稅及房屋稅，按其生存期間占課稅期間的比例地價稅之課稅期間為每年1月至12月，房屋稅為每年7月至次年6月計算。



該局在審核遺產稅案時常發現，納稅義務人以地價稅及房屋稅繳款書所載稅額全數列報應納未納稅捐，而遭國稅局剔除部分扣除額。為正確申報應納未納稅捐扣除額，茲舉例說明如下：



被繼承人於2016年9月29日死亡，2016年地價稅100,000元尚未繳納，因地價稅課稅期間為2016年1月1日至2016年12月31日，自課稅始日2016年1月1日起至死亡日2016年9月29日計有273日，再依273日占全年天數比例2016年為366日計算可以自遺產總額中扣除之應納未納地價稅額為74,590元100,000×273÷366。

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新北市長朱立倫2017年4月11日於市政會議上指示各局處做好準備，全力爭取前瞻計畫，以市民需要和國家發展為考量，秉持為歷史負責的態度，絕對不分政治和政黨因素，相信將會獲得市民大眾的肯定和支持。



朱立倫表示，市府代表400萬市民及未來生活在這塊土地上的人民，無論是前瞻計畫中提出的綠能、水利、城鄉建設和交通軌道運輸，每一項建設所考慮的都是市民的需求和國家的未來，無論是本次的前瞻計畫或各部會的發展計畫，新北市都將全力爭取，並在爭取過程中做好十足準備，讓市民清楚了解計畫內容與緣由，爭取市民認同。



朱立倫也呼籲行政院應不分藍綠立場，公平對待各縣市政府，新北市將透過各個管道由下而上持續溝通，市府各局處也向各部會、立法院公聽會或行政院院會積極爭取，每一項都做好完整準備，請中央共同為台灣未來的前瞻建設努力。



市政會議由捷運局趙紹廉局長報告「新北市高架捷運施工與交通維持精進措施」專題，朱立倫指出目前新北市是全台灣唯一同時有5條捷運正在施工進行的城市，無論淡海輕軌、安坑捷運、三鶯線、環狀線、萬大線，都是市民迫切需要的捷運建設，希望捷運局能充分協調台北市捷運局，讓各條捷運能如時如質，並兼顧施工安全狀況下盡快完工。



另外，捷運施工期間，進入交通黑暗期在所難免，但在這樣的過渡時期中，施工單位應該時時考慮用路人的交通便利性，除隨時調整退縮圍籬外，也要善用媒體宣傳和社群媒體的力量，讓工程進度資訊公開透明，例如透過網路直播的方式，讓市民了解如吊梁工程等實際施工進度。



朱立倫也表示，除以上5條正在進行中的捷運外，已經通過可行性評估核定的環狀線二期、萬大線二期和汐止民生線，都需要和台北市合作，因此朱立倫也特別拜託台北市一起努力推動，爭取中央將上述捷運規劃納入前瞻計畫中，讓雙北民眾能共同享有便利的大眾捷運運輸系統。



此外，上周發生八里汙水處理廠違法排廢的事件，朱立倫指出，雖然八里汙水處理廠的管轄權屬於台北市衛工處，但新北市也要以此做為借鏡，公共工程設施是全民共同關注的，絕對不能由政府帶頭違法更不可以將責任推諉至委外廠商，無論是新北市政府或其他政府單位都一樣，一旦發生類似的嚴重汙染情況，勢必嚴懲；八里汙水處理廠位於新北市境內，雖由台北市衛工處管理，但汙水處理層級和處理量還有許多待改善空間，希望水利局等相關單位與台北市衛工處共同合作，提升八里汙水處理廠的汙水處理質量。

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新北市捷運工程局於2017年4月11日於市政會議中提報「新北市高架捷運施工與交通维持精進措施」專案報告，提出現階段新北市境內淡海線、安坑線、三鶯線與環狀線採高架捷運設計原因，係基於成本、時間、效益與對環境影響等因素評估後之最佳方案，在細部設計與施工工法規劃時，考量狹窄市區道路與地域特性，選用可以達到最快速、對環境與景觀衝擊最小、對交通影響最小目標，且因地制宜選擇之結構形式與工法進行施工。



針對高架捷運常見的噪音與振動危害，捷運工程局提出隔音牆、浮動式道床、長焊鋼軌等防治方法納入設計；此外，於施工階段並採用建築資訊模型Building Information Modeling，簡稱BIM結合地理資訊系統Geographic Information System，縮寫：GIS技術，並加入時間進行4D電腦模擬，達到有效掌握設計與施工期程、控管設計品質、及早掌握地下管線分佈減少意外事故、施工順序最佳化等目標。而在對民眾影響最大的施工交通維持方面，捷運施工將配合交通需求，採取夜間施工、半半施工、配合活動管制施工等方式降低對民眾影響，施工期間持續與工區周遭民眾、與各主管機關保持聯繫及時解決問題，並以各種管道於施工前充分宣導，將影響降至最低。



新北市捷運工程局並指出，近期淡海輕軌預計於2017年8月開始陸續拆除淡金路、濱海路一二段及沙崙路全部圍籬，2017年12月將完成拆除淡海線全線九成的圍籬，剩餘的一成也將於2018年中全部拆除，持續朝2018年完工目標邁進，並將加強落實「三級品管」確保工程品質與加強工地安全衛生監督，而將於2018年進入施工高峰期的安坑線、三鶯線，將應用淡海線經驗，採取各種精進方式妥善規劃施工，將對民眾生活影響降至最低。

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內政部再度強調，投資海外不動產具有一定風險性，民眾於投資海外不動產前應慎選合法不動產經紀業者可透過【內政部不動產資訊平台】→【法規與知識】→【合法業者】查詢；網址：http://pip.moi.gov.tw/V2/G/SCRG0401.aspx，並參考內政部於2016年12月5日訂頒生效之「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」。



 

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新北市汐止地政事務所於2017年4月1日起至6月30日止，公告轄區內逾期未辦繼承登記之不動產資訊，相關資訊除張貼於該所、被繼承人原戶籍所在地之公所及村里辦公室外，民眾亦可於該所及新北市政府地政局網站「未辦繼承專區」查詢公告資料，為保障您的權利，請儘速申辦繼承登記。



汐止地政事務所主任黃信煊表示，2017年度轄區內汐止、金山及萬里等3區公告逾期未辦繼承登記之被繼承人共計222人，土地2053筆，建物49棟，依土地法第73條之1規定，繼承人如未能於公告期間申辦繼承登記，除提出不可歸責於繼承人之事由申請暫緩列冊管理外，公告期滿將予以列冊管理，列冊管理滿15年仍未辦理者，將移請國有財產署公開標售，標售所得價款以專戶保管10年，限期屆滿前未領取者，將歸屬國庫。



倘因繼承關係複雜、人數眾多而難以會同全體繼承人申辦分別共有繼承登記者，為避免祖產因未辦繼承登記而遭列管，可由部分繼承人先申請公同共有繼承登記。另依現行民法規定，無論男女均享有繼承權，並無性別不平等待遇。



黃信煊進一步表示，為便利金山及萬里地區民眾申辦繼承登記，免除交通往來之不便，特於4月18日星期二上午9點30分至11點30分在金山區朝天宮地址：金山區重和里六股林口38號之3及下午1點30分至3點30分在萬里區龜吼里保民宮萬里區皷亭路14號提供「自辦繼承登記便利站」服務，由該所同仁面對面為民眾解說申辦繼承登記之流程，歡迎有需要的民眾踴躍參與。

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