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永慶房產集團預估，未來的政策干擾將遞減，房市應可慢慢復甦！2017上半年預估買賣移轉棟數可達約12-13萬棟，較去年同期成長約一至二成，而升息為未來房市最大變數！預估2017全年交易量預估在25-26萬棟之間。



永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示：2016年房地合一正式上路，房市買氣低迷，雖然央行鬆綁信用管制帶動買氣，但並沒有全數反映在交易量，價格仍是關鍵，房價修正態勢續行。由內政部資料統計發現，2016年全台買賣移轉交易量僅約24.5萬棟，創近26年來新低。

不過，2017年以來，市場氣氛明顯轉佳，景氣燈號連八綠、出口連五紅，國內經濟朝穩定復甦方向前進，加上2017年房市沒有新政策干擾，房市回歸供需基本面，剛性需求支撐房市，2017年1~2月六大直轄市買賣移轉量較2016年同期增加49％圖五，預期買氣逐步回溫，第二季交易量可望較第一季成長約一成，以近期交易量推估，2017年上半年交易量約落在12-13萬棟之間，與2016年同期比成長約一至二成。



不過，葉凌棋補充，美國升息循環已啟動，2017年可能再升息1至2次，台灣無法排除在外，跟進升息的機率高，恐影響民眾購屋意願，升息將成為未來房市最大變數，以目前市況與交易量推估，2017年全年交易量預估在25-26萬棟之間，較2016年全年小幅成長2％-6％左右。

葉凌棋指出：觀察2017 Q1統計至2月底不含預售屋的成交均價表現圖六，與2016年Q4相比，七都中除新竹微漲1.2％外，其餘六都均呈現2％以內的跌幅；若與2016年Q1相比，七都均價也是呈現持平或2％以內的跌勢，顯示近期房價維持盤整微跌格局，房價變化不大。



不過，葉凌棋說明，大家必須認清事實，讓利已是目前市場主旋律，有感讓利才能順銷，降價才是硬道理；目前精華區、成熟地區房價下跌已超過一成，跌幅可望收斂，預估再修正幅度約3％內；而蛋白區、蛋殼區或供給量大的重劃區，新屋讓價、多殺多效應恐持續，房價恐再下修5％左右。

註：本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2017/2/24~2017/3/10。回收有效問卷數為1090份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。

在經歷了2016年的房地產不景氣，大多數的房地產業者都深受其害，但也都積極設法改變經營策略或方向來對抗寒冬。當然也有自用型企業適逢產業循環上升，逢低進場購置自用商辦或廠房。依據宏大國際資產的最新調查分析顯示，2016年度級2017年第一季5大類型商用不動產辦公室、零售店面、工業廠房、土地及旅館等，各有其不同市場調性，多數市場呈大小不一的跌勢，但也有如工業區土地獨樹一格反向逆勢成長。



宏大國際資產總經理陳益盛表示，不同類型的不動產市場有其不同需求及差異，其市場消長曲線不盡相同，因此，不宜以景氣好、壞來遍指所有不動產市場優、劣。陳益盛表示，「宏大不動產天氣概況」的緣起，旨在透過理論與實務兼具的市場交易統計及分析，以清楚、簡要的圖表方式展現，協助客戶能夠較快速掌握各類型的不動產市場現況及脈動。



陳益盛希望透過宏大不動產事業群長期在不動產估價、顧問及買賣的經驗，綜合市場供需及交易的情況，並酌予考量主要產業的景氣榮枯，與時下財經及時局的變化等因子，以專業、合理、負責的態度來客觀呈現。陳益盛說：「我們將以定期針對幾大類型商用不動產市場做天氣概況分析，分別是辦公室、零售店面、工業廠房、土地及旅館等，做精簡的圖表說明及要點分析。」



陳益盛認為，建商或開發業者苦思的是土地及建築成本變高、市場價格卻下跌的窘境，因此包括改變產品策略，調整產品類型、規模或區域，進而思考產業轉型、多角化經營、結合國內外其他產業或品牌的合作等等。商辦或廠房部分，自用型企業或廠商，則久等進場的最佳時機，再評估以購買或承租，及區位搬遷對人事變動及增減成本的各種可能與規畫。部分旅館業者則歷經了觀光客的高峰與驟減，而萌生了出售獲利了結的想法及行動，而相對有興趣的投資者，則同時有著逢低買進的意向。



陳益盛指出，以上不同類型的市場變化，猶如不同的天氣變化，因此宏大國際資產獨家以不動產天氣預報的概念，簡明分析2016年全年及2017年第一季的不動產市場天氣概況如附圖。

【辦公室】

2016全年辦公市場以五大行政區統計，採樣中型規模以上面積之辦公室成，其交易數量較2015年明顯減少了約72件，減少幅度約37.7％，北市五大行政區整體商辦價格則由2015年的77.2萬/坪，下修至76.18萬/坪，價格呈微幅下修約1.37％，最多跌幅區域下修每坪7.4萬，跌幅約為8.49％，整體呈現量大減三成以上，但價格小幅下修現象。預估2017年第一季、第二季會需求回籠增加交易量，價格則視區域不同，有重大題材或交通建設區位、建築規劃佳的標的，可望持盈保泰持平或僅略作下修，其他區域仍持續微幅下探。

【零售店面】

以北市區六大行政區店面交易總金額，由上一季的23.1億下降到本季的19億，較上季減少了約18％，交易數量及總金額皆縮減，但全年度億元以上店面交易量18件優於去年的15件，顯示市場買盤對於店面的買賣，稍有回溫，但市場高單價個案仍繁善可成，其中萬華區因西門商圈的復甦，是帶動交易量逆勢成長的區域。預估億元級店面交易仍限於特定企業或老闆，今年能否突破20件門檻是觀察店面市場指標。

【工業及廠房】

2016年工業廠房交易，屬於相對穩定的市場，統計新北五大工業區土地買賣，不論是交易量或價格皆持續呈現上揚的現象，分析新北五大工業區土地整體交易量由2015年的46件略為成長到2016年的49件，成長率約6.5％，價格則由平均每坪52.9萬上揚至每坪59.3萬，每坪單價上漲了6.4萬元，漲幅約11.8％。新北工業區土地因近年陸續三條捷運線加持，改善交通運輸，預估新北市只要路寬至少12米、面積300坪~2000坪以上工業地仍屬抗跌產品，大致仍呈現僧多粥少的態勢。

【土地】

台灣六都的土地交易，可說是最反映房地景氣的先期指標，統計六都2016年金額1億以上的的土地交易量約為651件，較上一年度945件短少了約294件，約減少3成的交易量，其中台北及桃園的土地買賣大減4、5成的交易量，僅高雄勉強維持穩定的數量，而獵地方針也調整為購買中小面積土地為主，以期能快速完銷入帳為優先，由此不難看出建商對於房市接下來的走勢多採保守的作法，2017年土地交易預估以雙北市100~300坪建地為主力，但因雙北好區位土地難尋，因此同時往中、南部開發千坪基地是幾家大型建商的調整作法。短期Q1,Q2不易有亮眼的土地交易，有不少建商試圖提高收益型不動產比重，因此獵地方向不限於住宅地，商業區、工業區亦都是選項之一。

【旅館】

統計2016年來台旅客達 1,069 萬人次為歷史新高，較2015年約1044萬人次成長約2.4％，而全台觀光旅館總營收589.17億元僅微幅增加約3.38億元。因旅館新增供給持續增加，加上行程天數較多的陸客團大減，使得全台住房率呈現下修的情形，多數住房率全數下滑，幾乎退回2011、2012年的水準，因此旅館拋售的消息頻傳，僅台北市的旅館維持較穩定的住房率達72.33％但仍低於2016年。目前業者持續仍有擴點意願的區域，或有意進場購買的投資法人，仍以台北市為主，又以80~150間客房仍是市場較青睞的產品，如為跨國品牌則規模可達200~350間客房。但以台北市現有市場上待售旅館的開價投報率，只要低於2.5％都表示售價偏高，若非整棟標的，其投報率勢必更高才有買家願意接手，如要有北市區旅館的交易，需視價格及投報率而定，預估最快要Q3-Q4較有機會傳出交易。

稅捐機關表示，個人所有之道路用地移轉與他人是否免徵土地增值稅，須視該道路用地是否屬於公共設施保留地而定。如為經都市計畫編定之公共設施保留地，未徵收前之移轉依法享有免徵土地增值稅優惠；若非屬公共設施保留地，則需繳納土地增值稅。



稅捐機關進一步說明，道路用地不一定就是公共設施保留地，該土地必須符合：一、需經都市計畫劃定為公共設施保留地。二、該公共設施保留地計畫以「徵收」、「區段徵收」方式取得。三、且保留供政府或公共事業機構取得開闢。才有土地稅法第39條第2項免徵土地增值稅之適用。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

永豐銀行為響應新北市政府「新北工廠 陽光綠能」政策，針對有意設置太陽光電發電設備的廠商或所有權人提供優惠融資方案。2017年3月28日在新北市政府經濟發展局副局長黃正誠見證下，與台灣太陽光電產業協會簽署合作意向書，並邀集中華民國太陽光電發電系統公會、新北五大工業區代表及數十家知名光電業者共同參與政策推動，宣示推動綠能決心，營造新北節能減碳新風貌。



為持續推動再生能源發展，新北市政府把太陽光電導入工業區，啟動「新北工廠‧陽光綠能-工廠全面導入太陽光電發電系統」計畫，並由「五大工業區」、「能源大用戶」與「租用公有土地廠商」等，做為首先推動的對象，預計設置容量可達60MW百萬瓦以上，年發電量達5,700萬度電，每年可減少約29,600公噸以上的二氧化碳排放量，相當於76座大安森林公園1年的碳吸附量，使新北朝 綠能城市環境發展更進一步。



為響應新北市政府綠能政策，永豐銀行主動提出新北「五大工業區」專屬融資方案，針對有意設置太陽光電設備的所有權人推出優惠融資服務，針對裝設費用提供最高八成的貸款額度，更可於裝設初期先行提供最高2成的核貸資金讓申請人購買原料、減輕其負擔，另也針對五大工業區廠商將設置單一諮詢窗口及專人專審服務等服務。



新北市政府經濟發展局副局長黃正誠 表示，新北市早自2013年起即推動新北市轄內全面設置太陽光電系統，為北台灣綠能的領航者。2017年度起為持續擴大設置效益，新北市政府、永豐銀行、工業區業者及太陽光電業者等四方合作，預計於4月份起陸續於本市五大工業區舉辦說明會及盤點合適廠址等推動措施，推動工廠屋頂裝設太陽光電系統，創造綠能廠區並提升新北太陽光電設置量，達成產業、環境和市民三贏的局面。

註： 1.太陽光 電系統：指利用太陽能電池模板轉換太陽光為電能，並可應用太陽光電之設備；其設置容量計算單位為峰瓩kWp，為裝設之太陽電池模板於標準狀況模板溫度攝氏25度、AM1.5、1000W/m2太陽日照強度下最大發電量。 2.新北市每1 kWp峰瓩年發電量平均約可達到950度以上。 3.每1 MW 百萬瓦等於1,000 kWp 峰瓩。 4.每1 GW 十億瓦等於1,000 MW 百萬瓦。 5.「新北工廠‧陽光綠能」計畫包含「五大工業區」、「能源大用戶」、「租用公有土地廠商」及「其他工業區」四大面向。 6.新北市「五大工業區」包含新北產業園區、林口工業區、樹林工業區、瑞芳工業區及土城工業區。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

永慶房產集團2017年3月28日召開「2017年第二季永慶房產趨勢前瞻報告」記者說明會，根據這一季調查結果顯示161％民眾看跌2017第二季房市，2看跌趨勢出現連續三季收斂狀況，3大多依舊認為房價緩跌格局不變，4五成受訪民眾期待比目前實價再降5％-10％，就願意進場購屋。

根據永慶房產集團2017年Q2網路會員調查，全台看跌2017年第二季房市比例，減少3個百分點至61％圖一，其中「小幅看跌5％-10％」比例高達五成占50％。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析：從2016年下半年起，建商破盤搶市，引發漣漪效應，讓賣方讓價意願增加，買方大刀砍價情形已逐漸減少，部分買方開始認同價格，整體看跌趨勢雖不變，但大幅看跌比重已連三季收斂。



謝志傑表示：50％民眾對於第二季房價看跌5％-10％，顯示民眾認為目前房價跌幅仍不夠，期待比目前實價再降價5％-10％左右，就願意進場購屋，建議有意售屋的屋主，應衡酌目前交易時間拉長，若想提早獲利了結，可按照最新實價登錄價格再讓利5％，將拉近與買方價格認知差距，成交機會大增。



而調查關於政府積極推動社會住宅租金部分，以兩房為例，民眾認為合理的社會住宅租金是多少呢？根據永慶房產集團「2017年第二季永慶房產趨勢前瞻報告」調查結果顯示：民眾認為台北市合理的社宅租金區間為8,000元-1.2萬，新北市、新竹縣市與高雄則是6,000元-1萬，桃園市與台中為4,000元-8,000元，而台南僅2,000元-6,000元。



不過，若以一般住宅租金行情來比較，民眾期待的社宅租金僅市價的一半，甚至在台南，是市價打三五折，明顯偏離市場行情。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑說明：社會住宅的推動，主要是照顧弱勢，通常能負擔的租金不高，以目前社會住宅規劃為市價七折左右，顯然不符合民眾期待，建議政府考量弱勢族群負擔能力，對於租金予以酌減，才能達成政策照顧弱勢的目標。

註：本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2017/2/24~2017/3/10。回收有效問卷數為1090份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

美國啟動升息循環，全球低利環境恐將結束，利率正常化，寬鬆貨幣政策將逐步退場，台灣也難獨善其身，跟進升息恐怕是2017年央行理監事會的選項之一，根據永慶房產集團「2017年第二季永慶房產趨勢前瞻報告」調查指出，央行升息依舊是未來房市最大威脅！79％購屋者、68％售屋者能承受的升息上限僅3碼，另外，調查也顯示，總價1,000萬元以下的房地產為中產階級持有居多，對於升息最敏感，六成以上僅能承受升息2碼，房屋總價3,000萬以上中高總價客群，對於升息的容忍度較高，利率3％以上還撐得住。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析：根據調查，高達79％購屋者與68％售屋者，對於升息的承受力上限僅至2.5％左右圖二、圖三，也就是升息3碼左右，若依照過去央行每次升息約半碼，大約升6次，就已超過民眾房貸負擔能力，是未來房市一大隱憂，升息成為未來房市最大威脅。

若以總價帶來看，升息承受力呈現「M型化」趨勢，謝志傑補充：房屋總價1,000萬以下的客群對於升息最為敏感圖四，高達六成以上的民眾，認為升息2碼就會超過自身房貸承受能力，利率承受度較低。



反觀中高總價客群，可承受的升息上限為5碼以上，總價3,000-6,000萬有67％，總價6,000萬以上者更是超過七成，顯示資金較為充裕，對於升息敏感度低，房貸負擔能力較強，升息承受度最高。



 

註：本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間2017/2/24~2017/3/10。回收有效問卷數為1090份。在95％的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0％。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

高雄市稅捐稽徵處表示，2017年房屋稅將於5月1日開徵，高雄市政府業於2017年3月15日公告調整2017年期房屋稅開徵適用之住家用房屋現值免徵標準，自10萬元提高為10萬5千元，預估有8千多戶可提前1、2年享受免徵房屋稅優惠。



市稅處進一步說明，私有房屋原依房屋稅條例第15條第1項第9款規定，住家房屋現值在10萬元以下者，免徵房屋稅。3月初財政部為解決房屋稅課稅門檻多年未調整情形，修正簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則，授權地方政府可視重行評定房屋標準價格前、後房屋現值的變動情形，調整住家用房屋稅免徵門檻，高雄市重行計算後住家用房屋稅免徵標準為10萬5千元，並適用於2017年期房屋稅開徵案件，且不分新、舊屋皆一體適用，評定現值較低的老屋可望受惠，符合新免徵規定之房屋，稅捐處將主動辦理免徵並通知屋主，民眾不用擔心。



市稅處提醒，房屋現值10萬5千元以下免稅，僅適用供住家用之房屋，若房屋現值低於免徵標準但有部分面積供營業或非住家非營業使用，該部分仍要依實際使用情形課徵房屋稅，另符合免徵標準後，再有增、改建致房屋現值逾10萬5千元情事者，則要恢復課徵房屋稅。

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土地稅法第28條規定，因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。因此，繼承人繼承土地時，無須辦理土地增值稅申報，但繼承取得土地後移轉他人時，就必須申報土地增值稅，其前次移轉現值是以繼承開始時該土地的公告現值來計課土地增值稅。



稅捐機關表示，繼承人繼承土地時，雖然不用申報土地增值稅，但是仍應向國稅局申報遺產稅，俟取得遺產稅繳清或免稅證明書後，再向土地所在地稅捐機關辦理查欠，才可向地政事務所辦理繼承移轉登記。但如果繼承人以土地抵繳遺產稅時，則仍應辦理土地移轉現值申報。



稅捐機關建議民眾可預先比較土地增值稅與遺產稅的差異後，再做適當的租稅規劃或選擇，以達節稅效果。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

自2016年12月29日到2017年3月29日，台灣銀行美金賣出匯率從32.472降至30.402、跌幅超過6％，台幣行情直逼2014年以前的水準。台灣搜房網創辦人楊建傑呼籲，台幣並非國際間的主要貨幣，匯率容易受到海內外各種政經局勢影響，能維持強勢的時間通常有限，投資家應把握當下有一番作為。

其實從2016年Q4以來，台幣匯率兌英國、美國、日本等先進國家貨幣一路走強，大大帶動國人觀光、留學、投資意願；尤其在置產方面，半年間房價等同打了9折。楊建傑統計，本月報名海外房地產投資說明會的人數與前月比暴增1倍，拉抬簽單成長3成，顯見許多國內投資家也懂利用「強勢台幣」。

一般而言，投資先進國家不動產以獲取7％-9％的淨租金報酬為收益大宗，同時還有預期漲幅、外幣升值…等獲利機會。然而房價終究係占成本最重者，趁台幣高點跨境布局，不僅能省下可觀成本，待外幣行情回彈後再賺一手匯差。

土地交易市場是房地產先行指標，高力國際董事總經理劉學龍表示，受到建商購地態度積極，今年第一季土地市場交易金額為189億元，相較去年同期128億元，增加約61億元，大增近5成，尤其是建商積極購地，首季占整體交易比重約57%，前十大土地交易案中，更有7筆是建商貢獻，單季合計購地金額高達108億元，較去年同期建商翻漲6.6倍。

▲今年第一季建商進場購地的意願增高，為後市重要觀察指標。

第一季單筆土地交易金額最高的是南港土地交易案，由潤泰創新砸下35億元跟國產實業子公司睿信建設所買下，土地面積約1600坪，每坪成交價近219萬元，相較於高點時周邊土地行情，已有明顯修正。高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠分析，首季主要受到建商購地買盤回温，促使土地市場成交金額超越去年同期，土地交易金額最高的縣市為台北市約67億元，光是潤泰及國壽兩筆購地金額就將近60億元，顯示北市精華區土地仍是首選，逢低布局的建商不在少數。

持有稅太高 重挫商用不動產買氣

不過，反觀受到高額持有稅及房市盤整等雙重因素影響，整體商用不動產買氣未開，繼2016年全年成交量僅703億元，低於2008年金融海嘯706億元，創下近十年新低之後，今年首季僅有59億元，不但相較去年同期大幅衰退超過6成，更是2012年以來同期的最低紀錄。

黃正忠觀察，目前商用不動產仍以自用型買方為主，且若碰上賣方願意有感讓價，便能提高成交機會，以太子建設興建的內湖潭美大樓交易案為例，過往業主多半希望毛利能守住2成，但此案主動將毛利降至13%，成為促進成交的主因；但目前多數賣方讓價速度緩慢，加上整體商用不動產以自用買盤為主，推測今年仍會呈現雙方拉鋸，全年維持700億左右的交易量。